營收凈利大幅增長:首創制造2020戰略為行業打了一個樣!

房產 2019-08-29 11:02:59 來源:中創網

  在考慮一支股票投資價值的時候,每股收益是很重要的一個指標。因為每股收益是綜合反映公司獲利能力的重要指標,可以用來判斷和評價管理層的經營業績,同時也是投資者評價企業盈利能力、預測企業成長潛力、進而做出相關經濟決策的重要財務指標之一。

營收凈利大幅增長:首創制造2020戰略為行業打了一個樣!

  在房企2019中期業績陸續發布之時,如果以此指標衡量一家企業上半年的“經營成果”,首創置業無疑是行業的一個樣本。

  報告期內,首創置業每股收益增長近60%,創造了近三年最大增幅。而衡量企業綜合盈利能力的關鍵指標凈資產收益率同樣表現不俗,20.33%的水平同時創造了近三年的增幅記錄。

  首創置業2019半年報里,企業的經營效果和獲利能力體現得更為充分。2019年上半年,首創置業的營業收入約為104.76億元,同比增加約47%。實現營業稅后毛利率約38%,與2018年上半年約34%的毛利率相比上升4個百分點。股東應占溢利11.87億元,同比升61.23%,每股盈利30分。對于此次營收和利潤的雙雙增長,首創置業提到,營業收入增加的主要原因是本期新竣工入住項目增加以及一級開發業務收入增加。而稅后毛利率的增長是因為本期物業開發銷售業務毛利率升高所致。

營收凈利大幅增長:首創制造2020戰略為行業打了一個樣!

  今年以來,在房地產維穩調控主基調不變、融資“緊箍咒”逐漸收緊、不少企業面臨資金承壓甚至淘汰出局的形勢下,首創置業交出的一份堅實成績單足以證明首創已具備穿越行業周期的能力,而此成績也開啟了企業一個新的業績增長周期。

  經營性:開啟新的增長周期

  首創置業近幾年一直保持著上揚的增長趨勢,公司簽約銷售額從2014年的249億元遞增至2018年的706億元,年復合增速為29.76%,同期營業收入從101億元增至233億元,年復合增速為23.34%。簽約銷售額及營業收入年復合增速均處于行業較高水平。

  而從今年上半年開始,首創置業多項亮眼指標也反映出企業正在開啟一個新的增長周期。眾所周知,受房地產市場調控影響,2019年上半年,百強房企總體銷售增速較2018年同期顯著放緩。5月,受部分城市政策調控收緊影響,一季度以來的“小陽春”行情有所降溫。尤其新房銷售遇冷在二級市場反應最為靈敏。

  但從上半年市場表現看,首創銷售增速遠超行業增速。根據統計局數據,上半年,商品房銷售額70698億元,增長僅為5.6%,增速回落0.5個百分點。其中,住宅銷售額增長為8.4%。而報告期內,首創置業實現簽約金額為405.4億元,同比增長達到了兩位數,為12.4%。實現簽約面積162.7萬平方米,同比增長19.4%。

  2019年初,首創置業將2019年銷售目標設定為800億元,并要求加速銷售回款。截止上半年,首創置業銷售任務完成率剛好過半。

  從指標看,首創置業的銷售效率很高,尤其是其深耕之地優勢明顯。首創置業去年提出聚焦京津冀、長三角和粵港澳大灣區三大核心區域,今年上半年這三大核心城市圈運營效果顯著,實現簽約金額360.0億元,同比增長23.9%,占比近90%。其中的單核城市銷售強勁、功不可沒,北京(樓盤)地區繼續保持大本營地位,上半年實現簽約金額215億元,占比53%。上海(樓盤)天閱濱江項目、昆山(樓盤)悅都項目等開盤去化率達100%,實現簽約達50億元。

營收凈利大幅增長:首創制造2020戰略為行業打了一個樣!

  上半年能夠取得如此優異成績,離不開首創置業“快周轉+抓回款”的高效執行力:上半年,通過快周轉經營策略,首創有效把握市場窗口,實現高質量供貨,新開項目快速去化,有效盤活存量資產;同時,通過提升項目去化率、確保回款工程節點等多項舉措,加速銷售回款,最終實現簽約金額再創新高,銷售回款大幅增長。

  值得一提的是,首創置業銷售額創新高的另一大秘訣是有一支訓練有素的自銷隊伍。上半年首創自銷全面開拓內外部管道,實現自銷簽約129億元,占到總簽約額三成多。

  其實早在三年以前,地價的快速上升就讓首創置業開始做出一些主動調整,自銷團隊便由此誕生。如今,首創置業自銷團隊成熟、穩定,不僅為后續開發項目提供了保證,還可以更及時、準確掌握顧客的購買動機和需求特點,以此把握市場脈博,做出最適合企業成長的經營決策。

  成長性:拿地和融資優勢凸顯

  除銷售規模穩健增長外,投資者衡量一家企業的價值,還包括企業未來的成長性和安全性。畢竟從730中央政治局會議到8月8日,銀保監會辦公廳發布《關于開展2019年銀行機構房地產業務專項檢查的通知》,決定在32個城市開展銀行房地產業務專項檢查工作,這些都在釋放樓市調控趨嚴的“強信號”。

  尤其在以金融去杠桿、貨幣定向松緊適度的背景下,房企整體資金面仍受到較大挑戰,同時企業分化將進一步加劇,背景優質實力雄厚的房企的優勢將更加凸顯。說白了,未來公司的抗風險能力和成長能力,更加成為投資者關注的焦點。

  而此時首創置業的背景優勢以及業績穩健增長優勢凸顯無疑。

  于2003年6月19日在香港聯交所上市的首創置業,公司控股股東為北京首都創業集團有限公司,是北京市國資委所屬的大型國有企業集團。而經過多年發展,首創置業已構建起住宅開發、奧特萊斯綜合體、城市核心綜合體、土地一級開發四大核心業務線以及高科技產業地產、文創產業、長租業務三大創新板塊,擁有強大的國資背景和產業協同、廣泛的國際合作、創新型資本運作、精細化運營管理等競爭優勢,業務區域輻射全國30余大中型城市,并已成功布局澳大利亞、法國等海外市場;除自身上市平臺外,首創置業還擁有一家香港上市公司首創鉅大,業務集中于發展奧特萊斯綜合物業項目及商用物業項目。

  除了多元化布局保障公司良好的經營業績外,首創置業的拿地策略注意結合自身情況審時度勢,多聚焦在城市增長極之地,且運營多種低成本拿地方式,僅拿地這一項就擁有了差異化競爭優勢。優質的土儲也勢必將成為公司未來可期的業績。

  今年上半年,土地市場熱度回升,首創置業踐行穩資源的投資策略,投資聚焦三大核心城市圈及潛力型強二線單核城市,綜合運用一二級聯動、基金平臺拿地、合作開發等模式,低成本獲取多塊優質資源。上半年共新獲13個二級開發項目,總建筑面積184.3萬平方米,總投資額171.3億元,平均土地溢價16.9%。

  其中,三大核心城市圈投資額占比達81.3%。公司住宅業務還首進蘇州(樓盤)、佛山(樓盤)、東莞(樓盤)和廈門(樓盤),拓寬長三角、粵港澳大灣區城市版圖的同時,持續深化單核城市布局。從城市布局來看,首創置業的土儲質量都很高,完全不需要擔心這些項目未來價值的釋放度。

  在拿地上,首創置業的一二級聯動優勢進一步顯現,尤其是在獲取一些資源稀缺項目時具備優勢。比如,北京地區底價新獲3個一二級聯動項目,合計土地投資額67.4億元,占比39.3%,總建筑面積53.3萬平方米。

  一二級聯動的好處是,企業能夠分享區域土地增值收益,有利于以較低成本儲備優質的土地資源,成本低廉意味著未來項目毛利高,預示著企業未來的成長空間巨大。同時,企業借助區域成片開發探索產城融合發展模式,帶動土地價值提升,打造差異化核心競爭力。

  截至今年六月底,首創置業土地儲備總建筑面積1308.9萬平方米,地上建筑面積1011.1萬平方米;權益總建筑面積904.4萬平方米,權益地上建筑面積689.5萬平方米。土地儲備總建筑面積中,85%為發展物業,15%為投資物業及其他。現有土地儲備足以滿足企業未來3年左右的發展需要。

  與此同時,在行業融資成本普遍上升的態勢下,首創置業憑借國企背景以及自身穩健的業績,融資成本處于較低的水平。比如,2019年4月和5月發布的3次公司債,年利率分別為4.3%、4.58%和 4.37%。

  此外,首創置業資產流動性良好,償債能力充分,公司于2019年6月30日的流動比率約為2.20,2018年低該數值約2.16。今年上半年貨幣資金為373.9億元,較2018年底增長21.6%,有充足資金滿足運營需求。而截至2019年7月底,首創置業尚有認購未換簽金額約人民幣10.0億元正在辦理換簽手續。

  對于今年下半年的融資計劃,首創置業也已做了提前安排:充分利用信用優勢與資本運作優勢,確保各項融資渠道暢通并積極拓展新渠道,鞏固融資成本優勢;金融平臺首金資本做大做強,通過地產開發基金、資產管理基金、文創及產業地產基金、私募股權基金、海外基金等全方位基金業務,實現各類資產多元化金融合作,助力公司核心資源獲取與戰略轉型升級。

  借鑒性:首創制造2020“人本”樣本

  數據指標背后蘊含的是企業的經營邏輯和管理根本。首創的根本是什么?在首創置業總結上半年成果以及規劃下半年動作時,首創置業均提到了一個關鍵詞“首創制造2020運營體系”。

  在企業管理層看來,今年上半年,首創置業全面升級首創制造2020運營體系,覆蓋精準研發、精材實料、精細營造與精心交付全維度,精心打造天閱、禧瑞、禧悅等核心產品體系,不僅去化率喜人,產品及服務質量也更上了一個新臺階;對于下半年的展望,半年報里首先提到的仍是依托“首創制造2020”錘煉核心產品,實現有質量的增長。

  首創制造2020是首創置業的最高頂層設計。當中國房地產市場面臨著住房需求的結構性轉變,行業進入“品質時代”時,不忘初心的首創置業,契合時代需求,發布“首創制造2020戰略”,向全行業宣告首創置業將以產品品質提升為未來發展方向,為客戶提供全生命居住周期解決方案。

  首創置業對行業的思考是:首創的產品必須經得起時間的檢驗,能夠跨越周期。住房是最大的家庭財產占比70%以上,是需要完成代際傳承的資產,其居住的使用價值永遠不會被“市場曲線”帶動。

  首創制造2020策略包括四“精”:一是精準研發,就是通過大數據分析,精準把握客戶需求,為客戶量體裁衣,實現高端定制。產品研發是首創置業的技術核心,也是實現首創制造2020的基礎;二是精材實料,就是保證質量。首創置業首先采用提高供應商門檻,嚴格準入,把好第一道關。其次是選擇大品牌供應商,通過聘請獨立第三方材料設備檢測單位,對建設項目使用的材料、設備進行抽樣檢測,在上述基礎上,對供應商還進行定期嚴格評級。2019年,首創置業的材料抽查合格率接近100%;三是精細營造,就是建立完善的標準體系、嚴格的管理體系,最后的檢驗不是質檢站,而是首創置業的客戶;四是精美交付,在交付準備環節,首創置業提前三個月由物業公司進行承接查驗,對每一個細節做到不留死角,發現問題及時整改。在項目交付前兩個月,所有項目必須開展工地開放活動,將房屋建造過程對業主開放,以客戶視角檢驗產品,讓業主安心入住。

  截至目前,首創置業旗下的天禧、天閱、禧瑞、禧悅等四大產品系,以及奧特萊斯商業體、長租公寓產品,都是首創制造2020戰略精運營下的產物。今年上半年首創置業產品去化率表現優異,甚至一些產品達到了100%去化率,一個個亮眼數據無疑印證了該戰略的成功性和前瞻性。

  如果將首創制造2020戰略放到調控下的整個房地產行業,首創置業其實為行業打了一個“活得好”的樣本,也給行業帶去新的思考:中國房地產經歷了近二十年高歌猛進,近幾年房地產開發企業快速發展,多家企業過千億呈規模化快速發展的態勢,速度已經成為行業的普遍認知。雖然企業追求規模化是逐利天性所致,但是對客戶業主而言,他們真正需要的是什么?重新審視我們走過的歷程,我們為何而來?我們的初心在哪里?

  毫無疑問,房子是用來住的,滿足客戶對以居住為基礎的美好生活的需求,才是整個行業應該堅守的初心。

  回歸到每個企業個體,以“人本”為目的,產品線做扎實了,房企也才能活得好、活得久,擔憂的去化也將不再是難題!

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