廣州:單合同之下,首付降了樓價就會漲?且打個問號!

房產 2018-10-26 22:33:50 來源:羊城晚報
原標題:單合同之下,首付降了樓價就會漲?且打個問號!

上周末,白云某盤,人氣和平常差不多

沉寂許久的廣州樓市在上周末被一顆“重磅炸彈”攪得熱鬧非凡,廣州住建委“官宣”直指已被詬病許久的雙合同問題――“優化住宅預售和網簽價,嚴禁開發商拆分價格報備”。

羊城晚報記者在接下來的幾天踩盤、調查中發現:該信息發布后,從本周一開始,陸續有盤開始恢復單合同,又或者承諾以單合同方式計價,不少樓盤的首付應聲降幾十萬甚至近百萬元之多。

隨之,大家最關心的問題來了:房價會怎么樣?難道真如這幾天的地產中介所說馬上要調整?是動真格,還是說說而已?

記者調查: 九成樓盤價格保持平穩

廣州住建委消息發布當夜,最興奮的莫過于一直活躍于第一線的地產經紀和銷售人員了,不少市民都收到電話或微信,意思大致都相似,那就是執行單合同首付降了,趕緊來買,不然就要漲價了。

就樓價會不會應聲上漲這個問題,羊城晚報記者踩盤后發現,九成樓盤并沒有立即調價的舉動。現在,不少樓盤已恢復單合同或承諾可先按單合同計價,下定金后,如果簽約時按非單合同執行可以退定。從銷售人員給出的價格看,與10月上旬相比并無明顯上漲。

在花都某盤,羊城派記者看了一套97平方米的三房單位,以單合同計價,首付72萬元。在10月初,售樓現場是以拆分購房款和裝修款計價,當時的首付要115萬元,也就是說,現在買家首付可以少給43萬元。其單價與國慶期間相比并無變化。

在黃埔某盤,上周末還推出10套特價單位,一位地產經紀告訴羊城晚報記者,其實,增城、從化早在兩三個月前已基本恢復單合同,也沒見樓價漲起來。

當然,也有樓盤出現微妙變化,增城、花都和南沙都有盤在上周末閉門謝客,聲稱進行盤點,具體價格走勢尚待觀察。也有小部分樓盤收回國慶期間的折扣和優惠,不過,這不排除開發商正在常規調整營銷節奏,和政府頒布的嚴管措施并無直接關系。

來自合富研究院的廣州市場動態跟蹤發現,總體來看,政策修訂對市場影響不大,供需雙方理性面對:大多數發展商都采取穩價銷售策略,而大部分樓盤的客戶來訪量與平時周末相當,人氣未見明顯上升。

看清周期規律,

如今政策仍扼樓價“七寸”

從樓市的周期性運行規律看,這十年共出現過三次觸底反彈的谷底,分別為2008年、2011年和2014年,谷底出現,政策松綁也隨之而來,比如減息、解除限購等。

雖然,從本輪調控政策的執行效果看,取消拆分合同,首付確實是降了,但樓價并未松動。分區施策,既要保持房價穩定,又要遏止市場亂象,是執行層面的調整,并不影響供求關系,也未改變調控基調,如果解讀為“救市”并不恰當。

所以,樓市并沒有出現觸底反彈的政策基礎,“樓價的七寸”仍被緊緊扼住,購房者要警惕過度解讀。

信息繁雜,買家如何自保?樓價走勢如何?現在是否適合入手?問題來了,在樓市仍在深度下調的當下,現在是否適合入手?

這個問題其實很難用一句話回答,因為房地產是個性化很強的市場。區域不同、樓盤不同、開發商不一樣,實施的價格策略都完全不同。

總體來說,在樓市深度下調的周期里,有一個規律,那就是供應量小、去貨壓力小的區域樓價會表現為僵持、分化,漲價降價皆有之;相對來說,供應量大、去貨壓力大的區域才會出現整體降價。

從目前廣州的供應格局看,中心區短期內樓價會大概率保持僵持狀態。合富研究院的數據顯示,對比10月初與7月初的廣州樓市庫存情況,與外圍區域相比,中心區的庫存和去化周期是下降的,其中天河區的庫存量減少最明顯,所以,中心區樓價下調的可能性相對較小。

郊區則相反,從10月初的庫存情況看,南沙、花都、增城的庫存量都很大。就算是賣得最好的增城,從7月初的剛過150萬平方米,如今也上漲到近250萬平方米,所以,就算是有“利好”,也帶動不了如此大的庫存消化壓力,因此購房者盡可安心選房。

值得注意的是,這只是板塊的大概率分析,具體到某個路段或某個樓盤,表現又不一樣了。比如市中心雖然整體樓價牛氣,但是荔灣的原芳村板塊,由于目前庫存高達86萬平方米,消化壓力不小,發展商要漲價也很有壓力。增城雖然整體庫存量大,但是有些樓盤“跑得快好世界”,在9月份已成功出貨,所以不排除近期會小幅漲價。

當下的市場,分化會逐步拉大――“有人辭官歸故里,有人漏夜趕科場”,對于購房者來說,沒有統一的應對法則,只有多看、少聽、多比較才是真理。

(文/圖 羊城晚報記者 詹青)

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